Guide de l’acheteur
Acheter un bien en Thaïlande en tant qu’étranger
Ce que vous pouvez posséder, le bail (leasehold), le quota des condos, les sociétés, les frais de mutation et le processus d’achat — en langage clair.
Condominiums — pleine propriété pour les étrangers
Les étrangers peuvent posséder un appartement en condominium en pleine propriété (freehold) à condition que la part étrangère de l’immeuble ne dépasse pas 49 % de la surface totale des unités — le « quota étranger ». Les fonds doivent être transférés en Thaïlande en devise étrangère ; la banque réceptrice délivre un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) exigé par le Land Office lors du transfert. Vérifiez toujours le quota restant auprès du syndic avant de verser un acompte.
Terrains et maisons
Les étrangers ne peuvent pas posséder de terrain en leur nom propre. Les voies habituelles sont un bail enregistré de 30 ans sur le terrain (la maison elle-même étant à votre nom), un droit d’usufruit ou de superficie, ou l’achat via un conjoint thaïlandais. Chaque option offre des protections différentes — prenez conseil auprès d’un avocat indépendant.
Le bail (leasehold) — que signifient les 30 ans
Un bail de plus de trois ans doit être enregistré au Land Office pour être opposable ; le maximum légal est de 30 ans. Les options de renouvellement sont des promesses contractuelles, pas des droits enregistrés : leur valeur dépend du bailleur. Vérifiez que le bail survit à une vente du terrain et s’il peut être cédé ou transmis.
Sociétés thaïlandaises
Acheter un terrain via une société thaïlandaise dont les étrangers détiennent jusqu’à 49 % est courant mais surveillé : la société doit avoir une activité réelle avec de vrais actionnaires thaïlandais, et les montages de prête-noms sont illégaux. Tenez compte de la charge comptable et fiscale et consultez un spécialiste.
Frais de mutation et taxes
Réglés au Land Office le jour du transfert, sur la base de la valeur d’évaluation officielle ou du prix de vente. La répartition est négociable et doit figurer au contrat.
| Poste | Taux | Remarque |
|---|---|---|
| Frais de transfert | 2 % de la valeur d’évaluation | Généralement partagés 50/50 entre acheteur et vendeur |
| Taxe spécifique (SBT) | 3,3 % du prix de vente | Si le vendeur a détenu le bien moins de 5 ans ; à la charge du vendeur |
| Droit de timbre | 0,5 % | Uniquement lorsque la SBT ne s’applique pas |
| Retenue à la source | Progressive (particuliers) · 1 % (sociétés) | À la charge du vendeur ; calculée par le Land Office |
| Inscription hypothécaire | 1 % du montant du prêt | Seulement en cas de financement par une banque thaïlandaise |
Le processus d’achat, étape par étape
- 1
Contrat de réservation et petit acompte.
- 2
Vérifications : titre de propriété (Chanote), charges, permis de construire, dettes de copropriété.
- 3
Contrat de vente, généralement 10 à 30 % d’acompte.
- 4
Transfert des fonds depuis l’étranger et obtention du formulaire FET.
- 5
Transfert de propriété au Land Office — clés et solde sont échangés le jour même.
Financement
Les prêts des banques thaïlandaises aux étrangers sont limités et exigent généralement un permis de travail ou un visa long séjour ; certaines banques proposent des prêts en devises pour les condos. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant. Utilisez l’estimation de crédit sur chaque annonce à la vente pour évaluer les mensualités.
Ce guide est une information générale à jour en 2026, pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent et chaque situation diffère — Gold and Tree peut vous présenter un avocat indépendant avant tout engagement.